ریشه‌های وضع موجود
اصل ۳۱ قانون اساسی تکلیفی بسیار مهم را بر دوش دولت و دولتمردان گذاشته است؛ زمینه‌سازی برای برخورداری همه شهروندان از مسکن. بااین‌حال حتی اگر چنین صراحتی در قانون به کار نرفته بود، از آنجا که دولت متولی هدایت اقتصاد کشور و بازآرایی مناسبات اقتصادی در جامعه است، باز هم این خواسته شهروندان از دولت که مسیر دستیابی آنان به مسکن متناسب با نیازشان را تسهیل کرده و با انتخاب و اجرای تدابیر سنجیده آنان را خانه‌دار کند، زیاده‌طلبی و خواسته نامعقولی نبوده و نیست از این‌رو دولتمردان نمی‌توانند مجموعه اقدامات احتمالی خود را در حوزه مسکن با عناوینی مانند مهرورزی به مردم معرفی کنند؛ زیرا هرچه در این میدان فعالیت شود، صرفا انجام بخشی از وظایف و تعهدات دولت است.
اما این تمام ماجرا نیست.آنچه که مشخص است آن است که بازار مسکن در ایران، مدت‌هاست شرایط مساعدی ندارد. این نابسامانی‌ها در سال‌های اخیر تشدید هم شده است؛ بنابراین در روزهایی که تعداد معاملات مسکن از رکود شدید در این حوزه خبر می‌دهد، قیمت‌ها در مسیر صعودی قرار گرفته‌اند. بازار مسکن در بازه زمانی کوتاهی رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده و این روند رو به رشد ادامه دارد. در چنین شرایطی، بازار کشف مقصر گرانی مسکن داغ می‌شود. نهادهای تصمیم‌گیر و نظارتی برای گذر از این شرایط وارد عمل می‌شوند. محصولات ساختمانی مانند میلگرد، تیرآهن، پروفیل، سیمان، آلومینیوم و دیگر مصالح نیز به‌عنوان متهمان اصلی در این روند فزاینده قیمتی مطرح می‌شوند. برای تشخیص سهم این صنایع در این رشد افسار گسیخته نرخ مسکن با فعالان صنعت فولاد و مسکن گفت‌وگو کرده‌ایم و نظر آنها را جویا شده‌ایم.
مقصر گرانی مسکن فولاد نیست
علیرضا بختیاری، فعال صنعت فولاد در گفت‌وگو با «روزگار معدن» درباره تاثیر نرخ آهن و فولاد بر نرخ مسکن گفت: بررسی اثرگذاری مجموع نرخ آهن‌آلات مصرفی در ساختمان مانند میلگرد، تیرآهن و... در نرخ تمام‌شده مسکن کار چندان دشواری نیست. به‌طور میانگین می‌توان گفت حدود ۳۰ درصد نرخ تمام‌شده ساختمانی با اسکلت فلزی را محصولات فولادی تشکیل می‌دهد. حال باید دید که نرخ فروش مسکن و آهن‌آلات هر کدام با چه شتابی رشد داشته‌اند؟
وی افزود: میلگرد در ابتدای سال حدود ۲4۰۰۰ تومان به‌ازای هر کیلوگرم معامله می‌شد. نرخ این محصول در بیشترین حالت در امسال بین ۲6 تا 30 هزار تومان به‌ازای هر کیلوگرم در حال تغییر بود؛ یعنی نرخ فروش محصولات فولادی در بیشترین مقدار از سال گذشته تاکنون افزایش چشمگیری را تجربه نکرده است. درحالی که در همین بازه زمانی نرخ فروش مسکن به‌ازای هر متر تا ۵ برابر هم بیشتر شده است؛ بنابراین دلیل دیگری به جز رشد نرخ مصالح ساختمانی را باید برای توجیه رشد افسارگسیخته مسکن پیدا کرد.
وی در ادامه افزود: خرید و فروش مسکن یکی از امن‌ترین تجارت‌ها در کشور ما محسوب می‌شود. بر همین اساس نیز نقدینگی مردم به این بازار سرازیر می‌شود. نابسامانی‌هایی که به‌ویژه در سال‌های اخیر بر اقتصاد کشور سایه افکنده است نیز سرازیری نقدینگی به بازار مسکن را تشدید کرده است. در چند ماه گذشته شاهد جذب نقدینگی قابل‌توجهی به بازار سرمایه بودیم، اما اکنون با تلاطماتی که در این بازار ایجادشده، نقدینگی دوباره از بازار سرمایه خارج می‌شود. بدون تردید مسکن یکی از محل‌های جذب نقدینگی حاصل از بازار سرمایه خواهد بود و رشد مجدد قیمت‌ها دور از ذهن نیست.
بختیاری ادامه داد: درواقع این رشد هفتگی و ماهانه نرخ مسکن را باید ناشی از شرایط نابسامان اقتصادی کشور دانست. با این وجود، گاه مسئولان انگشت اتهام خود را به سوی رشد نرخ فولاد دراز می‌کنند. درحالی که رد ادعای یادشده کار چندان دشواری هم نیست. اعتباری بی‌اعتمادی نسبت به شرایط آینده اقتصادی کشور را از دیگر دلایل اصلی رشد قیمت‌ها دانست. رشدی که بازار فولاد و مسکن نیز از آن بی‌نصیب نمانده‌‌اند. در شرایطی که مردم نمی‌توانند دورنمای مثبتی برای آینده اقتصاد کشور متصور شوند، تداوم روند صعودی قیمت‌ها دور از ذهن نیست.
دلیل رشد قیمت آهن‌آلات
بختیاری در ادامه ناهماهنگی میان فروش محصولات فولادی در حلقه‌های گوناگون این زنجیره را از دیگر دلایل نابسامانی شرایط حاکم بر این زنجیره عنوان کرد و گفت: در شرایطی که میلگرد ۲۵۰۰۰ تومان به ازای هر کیلوگرم در رینگ معاملاتی بورس کالا معامله می‌شود، شمش با نرخ پایه ۲۱۰۰۰ تومان عرضه و درنهایت با نرخ ۲۱۸۰۰ تومان به‌ازای هر کیلوگرم به فروش می‌رسد؛ بدیهی است که در عرضه‌های بعدی نرخ محصولات فولادی هم افزایش یابد. علاوه بر این، ارز نیمایی مبنای قیمت‌گذاری در بورس کالاست. در چنین شرایطی طبیعی است که رشد نرخ ارز نیمایی نوید افزایش نرخ را می‌دهد و حتی تقاضا برای خرید محصولات فولادی نیز افزایش می‌یابد.
وی گفت: این روند قیمت‌گذاری برای فولاد اشتباه است. هر واحد تولیدی باید خود اقدام به قیمت‌گذاری محصولات خود کند. در ادامه نیز بسته به تقاضا، نرخ نهایی آن مشخص می‌شود. متاسفانه تولید و عرضه محصولات فولادی به‌طور منظم انجام نمی‌شود. درنتیجه امکان کاهش قیمت‌ها وجود ندارد. اما چنانچه عرضه محصولات فولادی به‌طور منظم باشد، زمینه افت قیمت‌ها را فراهم می‌کند.
بازار باهوش است
در ادامه کیاکسار محمدی، کارشناس مسکن به «روزگار معدن» گفت: بخش قابل‌توجهی از تقاضا برای خرید محصولات فولادی ساختمانی غیرواقعی است. اما همین تقاضای غیرمصرفی نیز زمینه رشد قیمت‌ها را فراهم می‌کند. درنتیجه باید میزان پروانه‌های ساخت‌وساز صادر شده از سوی شهرداری در امسال بررسی و میزان فعالیت‌های ساختمانی در امسال مشخص شود. درواقع این سوال مطرح است که کدام ساخت‌وساز و کدام پروژه عمرانی تقاضا برای میلگرد را تا این میزان افزایش داده است؟
وی اظهار کرد: بخش قابل‌توجهی از دلیل رشد نرخ محصولات فولادی را می‌توان وابستگی تعیین نرخ فروش این محصولات به ارز نیمایی منوط دانست. در هفته‌های گذشته شاهد رشد نرخ ارز نیمایی بودیم. بازار هم باهوش است و به این افزایش واکنش نشان می‌دهد. در شرایطی که نرخ فروش ارز نیمایی بالا می‌رود به جای خرید ارز به سمت خرید میلگرد می‌رود، چراکه می‌داند در رینگ بعدی قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، بازار فولاد به محلی برای دلالی و سفته‌بازی بدل می‌شود و زمینه رشد قیمت‌ها را فراهم می‌کند.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: نرخ محصولات نهایی ساختمانی فولادی براساس نرخ شمش مشخص می‌شود. در شرایطی که نرخ فروش شمش فولادی افزایش می‌یابد، طبیعی است که نرخ این محصولات برای مصرف‌کننده نهایی نیز افزایش یابد.
محمدی ادامه داد: در چنین شرایطی، هرقدر نرخ شمش بالا می‌رود، باز هم خریدار برای آن وجود دارد، چراکه از یک‌سو تولیدکنندگان این محصولات نمی‌خواهند خط تولید واحدهایشان بخوابد و از سوی دیگر، با توجه به اینکه این تولیدکنندگان بخشی از محصول نهایی خود را صادر می‌کنند و نسبت به رشد نرخ دلار در بازه زمانی تولید محصول نهایی و صادرات امیدوارند، حاضر به خرید شمش با نرخ بالا می‌شوند. درواقع از آنجاکه آینده اقتصاد روشن نیست، همه معاملات اقتصادی بهم می‌خورد.
وی تاکید کرد: با توجه به ظرفیت تولید صنایع پایین‌دستی فولاد کشور و همچنین رکودی که بر صنعت ساخت‌وساز سایه افکنده است، حتی با ظرفیت به مراتب کمتری می‌توان نیاز کشور به این محصولات فولادی را تامین کرد. اما این روند نابسامان حاکم بر بازار فولاد زمینه رشد قیمت‌ها را فراهم کرده است.
افزایش قیمت فولاد متاثر از نرخ مواد اولیه
مهدی توفیقی کارشناس صنعت فولاد در گفت‌وگو با «روزگار معدن» و در پاسخ به سوالی مبنی بر اثرگذاری نرخ محصولات فولادی بر نرخ مسکن گفت: نرخ فروش محصولات فولادی ساختمانی مورد استفاده در صنعت ساخت‌وساز، تاثیر اساسی بر نرخ مسکن ندارد. وی تاکید کرد: پارامترهای کلان اقتصادی از اثرگذاری بسیار بیشتری بر نرخ خرید و فروش مسکن برخوردار هستند. در چنین شرایطی و با توجه به عوامل اثرگذاری که بر این بازار وجود دارد، تغییرات قیمتی فولاد آنقدرها هم مورد توجه قرار ندارد.
توفیقی افزود: البته نرخ فروش محصولات فولادی از ابتدای امسال رشد قابل‌ملاحظه‌ای داشته است اما رشد نرخ مسکن را نباید متاثر از افزایش نرخ آهن‌آلات بدانیم. نرخ محصولات فولادی ساختمانی نیز تحت‌تاثیر رشد نرخ مواد اولیه آن افزایش یافته است، چراکه درصد قابل‌توجهی از هزینه واحدهای نورد به تامین مواد اولیه تولید آنها باز می‌گردد. وقتی نرخ مواد اولیه افزایش می‌یابد ما هم چاره‌ای جز رشد نرخ تولیدات نهایی خود نداریم.
وی افزود: البته حضور دلالان نیز تاثیر بسزایی در رشد نرخ محصولات فولادی ساختمانی در بازار دارد؛ یعنی عده‌ای به قصد دلالی و کسب سود به خرید و فروش محصولات گوناگون روی آورده‌اند. با وجود بی‌ثباتی اقتصادی که هر روز بیش از پیش گسترش می‌یابد، خرید و فروش آهن‌آلات نیز به مقصد دلالان تبدیل شده است. در چنین موقعیتی سفته‌بازی در این بازار به روالی عادی تبدیل شده و زمینه رشد بیش از اندازه قیمت‌ها را فراهم کرده است.
این کارشناس اظهار کرد: در چند سال گذشته، سوداگری در بازار مسکن نسبت به سایر مقاطع زمانی افزایش قابل‌توجهی یافته و همین موضوع نیز زمینه رشد چشمگیر قیمت‌ها را فراهم کرده است. در این میان اما گاه از مصالح ساختمانی مانند فولاد وسیمان به‌عنوان عامل اصلی رشد نرخ ساختمان نام برده می‌شود. هرچند با یک بررسی ساده مشخص می‌شود در یک بازه زمانی مشخص، نرخ مسکن به مراتب بیش از آهن‌آلات وسیمان رشد داشته است. درواقع سرازیر نقدینگی مردم به بازار مسکن آن هم در موقعیتی که نابسامانی‌های اقتصادی در کشور اوج گرفته را باید علت اصلی این رشد هیجانی دانست.
مسکن یک کالای ضروری
امید حسن‌خانی کارشناس اقتصادی گفت: اگر بخواهیم نرخ مسکن در کلان شهرها را آنالیز کنیم باید بگوییم که حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد نرخ مسکن مربوط به نرخ زمین است. در نتیجه کاهش نرخ ساخت‌وساز چندان اثری بر روی نرخ تمام شده مسکن ندارد. البته این حرف در خصوص پروژه‌های مسکن ملی صحیح نیست.
حسن خانی افزود: با این وجود امروزه حدود ۲.۵ میلیون خانوار در تهران داریم که نیمی از آنها مستاجر هستند. مسکن ملی پرند یا پردیس و یا شهرهای دیگر بر روی نرخ و یا نرخ اجاره مسکن در تهران اثر زیادی ندارد. بنابراین به نظر می‌رسد که اگر وزارت راه و شهرسازی بخواهد کار معناداری برای کاهش نرخ مسکن در کلان شهرها انجام بدهد نیاز به انجام اقدامات دیگری نیز دارد.
وی در پاسخ به سوالی در خصوص کاهش نرخ تمام شده ساخت مسکن در صورت خروج فولاد و سیمان از بورس کالا گفت: پیشران شوک‌های قیمتی حوزه مسکن در تهران، شش منطقه هستند که کاهش نرخ مصالح اثر قیمتی بزرگی بر روی نرخ خانه‌های این مناطق نخواهد داشت و به طور مثال تاثیری کمتر از ۱۰ درصد بر روی نرخ ملک خواهد داشت. از ۸ ماه قبل تا امروز شاهد افزایش متوسط نرخ ۸۰ درصدی در آگهی‌های املاک در شهر تهران هستیم. به همین خاطر کاهش چند درصدی نرخ مصالح در شهر تهران تاثیری زیر ۱۰ درصد خواهد داشت.
وی افزود: بازار مسکن یک بازار کم کشش است چرا که مسکن یک کالای ضروری است. رکود در حوزه مسکن از جنس رکود مصرف‌کننده نیست بلکه از جنس سرمایه‌گذاری است مگر اینکه قدرت خرید کاهش قابل توجهی پیدا کند که در این حالت تقاضای اجاره افزایش پیدا می‌کند. بخش تولید نیز معمولا انحصاری است و وام‌های پرداخت شده رقابت را در بازار تضعیف کرده است.
حسن خانی گفت: در نتیجه به نظر می‌رسد که برای کاهش نرخ مسکن باید سیاست‌های چند بعدی را در نظر گرفت که یکی از این سیاست‌های چند بعدی می‌تواند کنترل نرخ نهاده‌های ساخت باشد. اگر چه این سیاست بسیار خوب است اما باید عوامل دیگری نیز در کنار آن وجود داشته باشد. مهم‌ترین چیزی که می‌تواند نرخ مسکن را کاهش دهد، عرضه وسیع و سریع مسکن مبتنی بر آمایش است.
به گفته وی، این امر تا کنون محقق نشده است. امروز علی‌رغم اینکه اعلام شده برای ساخت مسکن ملی یک میلیون زمین واگذار شده به نظر می‌رسد که تعداد پروژه‌های در حال ساخت کمتر از ۳۰۰ هزار واحد است. انباشت تقاضای مسکن به دلیل عدم ساخت در ۸ سال دولت گذشته را شاهد هستیم و در دو سال اخیر نیز شاهد ساخت گسترده مسکن نبودیم به همین دلیل کنترل‌های قیمتی نتوانسته آن تأثیری که مورد نظر بوده است را ایجاد کند.
کلام آخر
به‌اعتقاد بسیاری از فعالان این حوزه، رشد نرخ مسکن متاثر از افزایش نرخ محصولات فولادی نیست. درواقع افزایش نرخ آهن‌آلات و مسکن هر دو از یک سرچشمه یکسان نشات می‌گیرند و آن هم نابسامانی حاکم بر شرایط اقتصادی کشور به علت بی کفایتی دولت پیشین است. هرچند این رشد در حوزه مسکن و ساخت‌وساز به مراتب نمایان‌تر از فولاد است. بخش عمده‌ای از این فاصله را هم می‌توان به امنیت مسکن برای سرمایه‌گذاری نسبت داد؛ از این‌رو نقش‌آفرینی امروز دولت در میدان مسکن همان‌طور که گفته شد، چیزی بیش از انجام تکالیف قانونی و به بیانی دیگر از نوع جبران خسارت واردشده به شهروندان است. امروز اگر سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کشورمان سه برابر متوسط جهانی است و اگر طول دوران انتظار برای خرید مسکن به ۱۱۱ سال رسیده است، اگر بیش از50 درصد جمعیت شهری کشور مستأجر هستند و نمی‌توانند مسکن متناسب با نیازشان را با شرایطی سهل و آسان خریداری کنند، عامل اصلی به باور نگارنده، قطعا و حتما افزایش قیمت محصولات فولادی نیست بلکه هجوم نقدینگی به بازار مسکن است؛ زیرا صاحبان نقدینگی توانسته‌اند مسکن موجود در بازار را از دسترس نیازمندان واقعی خارج کنند.
هرچند در مثل مناقشه نیست، اما این وضعیت اسف‌بار را می‌توان با شرایط سال‌های قحطی دوران جنگ جهانی اول مقایسه کرد. ارتش انگلستان پول زیادی وارد کشورمان کرده و با کمک بازرگانان سودجو همه غلات موجود در بازار را خرید و از دسترس مردم خارج کرد. این تجارت که با بی‌اعتنایی دولت شکل گرفت، نتیجه‌ای مرگبار در پی داشت، با بروز قحطی مرگ‌ومیر فراوانی در کشور قحطی‌زده اتفاق افتاد. خارج‌شدن مسکن از دسترس نیازمندان واقعی در شرایط امروز جامعه ایران مانند خارج‌شدن نان از دسترس مردم فقیر در دوران جنگ جهانی اول، متأثر از واردشدن حجم عظیم پول به بازار و خرید انبوه کالای مورد نیاز مردم از طرف سودجویان و سوداگران است. دولت باید تا دیر نشده و این بحران شیرازه زندگی اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط را درهم نریخته، تدبیری بیندیشد و گامی در مسیر پرداخت کفاره خطای تاریخی خود بردارد.
